抵押贷款的房龄如何计算?

　　张先生在深圳有一套自有住宅，他想以此套住宅作为抵押物，办理房产抵押贷款。不过银行工作人员表示：抵押不动产，房龄不能超过15年（有些银行限制在25年）。张先生赶紧回家找寻房产证，发现自房产合同生效日期开始结算，房龄已经超过17年。

　　很多人会搞不清楚何为房龄，究竟是从何时算起？据专家介绍，一般情况下，土地证上的时间是指开发商拿到土地（土地审批）的时间，而房产证上的时间是指房子的竣工日期。因此，房龄并不是指你拿到房产证的时间，而取决于开发商竣工的时间；而我们日常所说的“70年产权”、“50年产权”，则指的是从土地审批时间开始，即项目立项之初。

　　此外，在二手房交易的时候，会产生“5年之内增收营业税”，这个5年又如何界定？据了解，如果是新房，会有三个时间产生（备案时间、契税完税发票时间、房产证办理日期），只要三者中任何一个时间过5年，就按满5年计算；如果是二手房，则以房产证上标注的时间为准。